Mit 7. April 2011 ist mit der Ermächtigungsverordnung Nr. 23/2011 die Möglichkeit der einheitlichen Besteuerung für Privatwohnungsmieten in Kraft getreten. Entscheidet sich der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für diese Form, erfolgt die Besteuerung als Ersatzsteuer in Höhe von 21 % der Jahresmiete. Für konventionierte Mietverträge in bestimmten Gemeinden beträgt die Ersatzsteuer 19 %. Die Entscheidung gilt für die gesamte Vertragsdauer und ist der Einnahmenagentur und dem Mieter mitzuteilen. Mit der Anwendung des einheitlichen Steuersatzes darf jedoch die Miete nicht mehr jährlich um die Teuerungsrate (ISTAT) erhöht werden.

Als Vorteil erweist sich, dass die einheitliche Besteuerung neben der Einkommenssteuer und den regionalen Zuschlägen auch sämtliche Register- und Stempelsteuern ersetzt. Das bedeutet, dass der Mietvertrag zwar registriert werden muss, die jährlichen Register- und die Stempelsteuern für den Mietvertrag aber entfallen. Bereits bei der Registrierung des Mietvertrages muss die Option für die einheitliche Besteuerung gewählt werden. 

Auch für bereits laufende Mietverträge kann die Entscheidung für den einheitlichen Steuersatz erfolgen. Für heuer gilt folgende Übergangsregelung: Für laufende Mietverträge, für die vor dem 7. April die jährliche Registersteuer bezahlt wurde, kann die Ersatzsteuer in der Steuererklärung im Jahr 2012 angewandt werden. Der Vermieter muss in diesem Fall die entsprechende Steuer-Akontozahlung (85 %) im Juni und im November leisten. Für Mietverträge deren Registrierung zwischen den 7. April und 6. Juni fällt, kann die Entscheidung bis zum 6. Juni erfolgen und muss der Agentur für Einnahmen telematisch oder mittels eigenem Formular 69 mitgeteilt werden.  

Fazit: Private Wohnungsvermieter können die Mieteinnahmen in Zukunft wahlweise wie bisher zum Gesamteinkommen hinzurechnen oder die einheitliche Besteuerung anwenden. Rechenbeispiele zeigen, dass der einheitliche Steuersatz ab einem Jahreseinkommen von 15.000 Euro einen finanziellen Vorteil bringt, welcher mit steigendem Einkommen zunimmt. Die formellen Vereinfachungen stellen einen zusätzlichen Vorteil dar.  

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